问题描述：
[多选]
下列房地产转移行为，需缴纳土地增值税的有（）。
A．企业双方交换房产
B．税务机关拍卖扣押的欠税单位的房产
C．某国有企业与一外国企业合作建房后出售
D．合作建房后分房自用
E．房主将房屋赠与承担直接赡养义务人的行为
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