问题描述：
[多选]
借款人申请商用房贷款，须具备的条件有。
A．无不良资信记录和行为记录
B．具有当地常住户口或有效居留身份
C．具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力
D．提供经贷款银行认可的有效担保
E．个人教育贷款多为信用类贷款，风险相对较低
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